吳任偉律師

(永然聯合法律事務所高雄所合夥人、主任律師)

法拍物件雖然是經過執行法院的拍賣程序，但實務上仍然認為，拍賣是以執行債務人為出賣人，拍定人為買受人，概念上是屬於私法上「買賣契約」的一種。簡單來說，拍定人向執行債務人經由執行法院投標購買法拍物件；執行法院只不過是代替原不動產所有權人（即執行債務人）立於出賣人地位而「代理」其出賣該不動產而已。原則上，拍定人係經由私法上的買賣契約，「繼受取得」原不動產法拍物件上所有權利、義務之法律關係。

依《民法》規定，買賣契約的出賣人就買賣標的物之「權利」或「物」的瑕疵，必須負起「法定」、「無過失」的責任，這就是所謂「瑕疵擔保責任」。而「瑕疵擔保責任」又可以分為兩種，那就是：「權利瑕疵擔保責任」與「物的瑕疵擔保責任」兩種。所謂「權利瑕疵擔保責任」，就是出賣人必須擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不可以再主張任何權利，而且必須擔保這個權利確實存在；至於所謂的「物的瑕疵擔保責任」，則是指出賣人要擔保這個買賣標的物的「價值」、「品質」或「效用」。不過，依《強制執行法》第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」；另外，同法第113條準用第69條的結果，拍賣不動產(法拍屋)的買受人就物的瑕疵，依法也沒有擔保請求權。

茲以「違章建築」(或「漏水」)為例，執行法院對於這種「未辦保存登記」(或「漏水瑕疵」)的房屋，依法仍得進行拍賣程序；而且，因為執行法院在拍賣公告中已經明白揭示該拍賣物件為「未辦保存登記的違章建築」(或未載明有「漏水」現象)，而存有「物的瑕疵」，此時拍定人事後也不能向債務人或執行法院主張「物的瑕疵擔保責任」。因此，投標人在投標之前，自應詳細閱讀拍賣公告，甚至閱覽查封筆錄，並親至現場勘查不動產之標的現況及其產權登記等資料，才可以確保自身的權利。

強制執行法第69條：
拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。

強制執行法第113條：
不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。