吳任偉律師

(永然聯合法律事務所高雄所合夥人、主任律師)

就一般交易習慣認知，「曾發生凶殺或自殺事件的房屋」，即房屋若存有非自然身故之情事時，一般俗稱為「凶宅」。凶宅，並不會對房屋本身造成結構性或安全性上效用的減損；但是，對於臺灣一般社會大眾而言，仍大多存有嫌惡畏懼的心理。因此，在臺灣地區的房地產交易市場及經驗法則上，大都認這一類的房屋會影響當事人的購買意願及交易價格，進而造成這類型的房屋在不動產買賣市場接受度及交易價格上的低落結果。簡單來說，就房屋的經濟價值而言，顯然是一種「減損」的瑕疪。法院實務上也就把它納入「物之瑕疵」的概念(參臺灣高等法院高雄分院99年度上字第149號民事判決)

內政部曾對凶宅的概念做出定義，認為凶宅是指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」(內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函)簡單來說，內政部對於「凶宅」的概念與範圍，可以用下列標準來做為判斷：

1.「凶宅」限於賣方產權持有期間。
2.曾發生兇殺或自殺死亡；但不包括自然死亡及意外死亡。
3.在專有部分求死行為致死；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

法院實務上較內政部的上開標準更為寬鬆，多數認為不一定要限於賣方產權持有期間，也不一定僅限於在專有部分求死而致死的地點，才能認定為凶宅。

惟早期法院見解認為，房屋縱有拍定人所稱凶宅情事，亦屬買賣標的物是否存有瑕疵之問題，而依《強制執行法》第113條準用第69條的規定，拍賣不動產之買受人就物之瑕疵並無擔保請求權。因此，拍定人不可以拍賣公告上沒有載明有凶宅的情形，就據此聲請撤銷拍定之處分。例如臺灣高等法院高雄分院99年度上字第149號民事判決就曾經指出：「上訴人雖主張若依上開認定之事實，因杜姓男子係跨出陽台而站立於12樓之遮雨棚上並跳下，則其死亡地點已非在系爭房屋之專有部分範圍內，即難認係發生在系爭房屋內之事件，自難認系爭房屋為凶宅等語，並援引內政部所訂頒『不動產委託銷售契約書範本』及『成屋買賣契約書範本』所附之『建物現況確認書』為據。然上開文書固有記載『本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』為判斷是否屬凶宅之依據，但該上開範本並無強制性，業經內政部所敘明，且範本所載僅限於賣方產權持有期間發生之要件亦有待商榷，況該杜姓男子為系爭房屋之住戶而自陽台跨出後站立於12樓之遮雨棚上跳下，就一般社會通念觀之，仍以系爭房屋為事件之發生地，而不拘限於死者應死於屋內或專有部分內。」

為使拍賣的不動產相關資訊充分揭露，以保障應買人權益，司法院已在102年12月10日就《辦理強制執行事件應行注意事項》第41點增訂第5款：「實施不動產查封時，就足以影響交易之特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等，應向在場之人調查，並於查封筆錄載明；必要時得命債權人查報或向相關機關查詢。」，俾利記載於拍賣公告，促使應買人注意。103年6月4日，立法者更分別在《強制執行法》增列第77條第1項第2款以及第81條第2項第1款規定，查封筆錄及公告均須載明「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」期使拍賣的不動產物件相關資訊能夠充分揭露，以保障應買人權益。

因此，拍定人是否可以拍賣公告上沒有載明有凶宅的情形，就據此聲請撤銷拍定之處分？實務上的見解似乎也開始鬆動。例如，臺灣高等法院103年度抗字第1361號民事裁定即認為：「惟系爭執行事件之第1次拍賣公告係於102年12月31日作成（見上開第5338號卷三），依當時注意事項就拍賣公告應記載之事項，已修正如經調查有海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等情，亦應記載於拍賣公告中，且原法院就系爭房屋內有非自然死亡件等，既得向台北市政府警察局函查，另案即原法院98年度司執字第106946號拍賣抵押物強制執行事件）又係透過函查，而得知系爭房屋內有非自然死亡事件之發生，則原法院於系爭執行事件中，就系爭房屋內有非自然死亡之情事未為調查，致未能於拍賣公告揭露上開情事，顯足以影響應買意願及應買價格，是依前開規定，拍賣公告未能依法載明註記自屬重大瑕疵，而相對人又分別於103年4月1日、8日、10日具狀主張如知悉系爭房屋為凶宅，即無應買意願，請求撤銷拍定等語，從而原法院司法事務官認相對人異議為有理由，撤銷系爭房屋之拍定程序，於法尚無不合。」拍定人的權益逐漸受到重視，值得肯定!

這裡要特別注意的是，拍定人必須在「強制執行程序終結前」聲請；而不動產之拍賣程序，是以拍定人繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權，拍賣程序即已終結。也就是說，倘若拍定人已取得權利移轉證書，執行法院因拍賣程序即已終結而無從撤銷拍定。例如臺灣高等法院107年度抗字第405號民事裁定：按當事人或利害關係人，得在強制執行程序終結前，聲請法院撤銷或更正強制執行之處分或程序，強制執行法第12條第1項固定有明文。而所謂強制執行程序終結，應視聲請或聲明異議之內容，依強制執行程序進行程度分別定之。如係不動產之拍賣程序，則以拍定人依強制執行法第97條、第98條規定繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權，拍賣程序即已終結，執行法院無從撤銷拍定，以除去所有權移轉之效果（司法院院字第2776號〈7〉解釋、最高法院103年度台抗字第553號裁定意旨參照）。經查，相對人聲請拍賣系爭房地，經抗告人於106年9月12日拍定，並於106年9月13日繳清價款，執行法院於106年9月21日將不動產權利移轉證書送達抗告人等情，有拍賣期日筆錄、權利移轉證書、送達回證在卷可稽（見本院卷第30至34頁），揆諸前揭說明，系爭房地拍賣程序於抗告人領得不動產權利移轉證書時即已終結，系爭拍賣程序既已終結，執行法院無從再撤銷拍賣及拍定之執行程序。抗告人以拍賣公告未載明系爭房屋曾發生系爭自殺事件為由，聲明撤銷系爭執行事件之拍賣程序，不應准許。